香港物業投資者出租物業時，最擔心的莫過於遇上租客拖欠租金，甚至成為「租霸」。雖然香港根據法例，業主在租客欠租超過15天後即享有沒收租賃權利，但透過土地審裁處申請收樓的整個司法程序一般需時3至5個月，期間業主必須嚴格依循法定程序，切忌自行強行收樓，否則可能觸犯刑事罪行。
業主收樓的法理根據
租約一般列明每月交租日期。在租金到期日後，如果租客仍未繳交租金，業主可以透過電話、短訊或電郵等方式提醒租客。有時候租客可能只是忘記或一時周轉不靈，善意提醒往往可以解決問題。
同時業主應以文字記載所有追租對話，例如保留WhatsApp記錄，既是提醒對方，亦可作為日後呈堂證據。
如果提醒無效，業主應向租客發出正式的欠租通知書，內容應包括以下內容：租客的姓名及單位地址、欠租的期數及金額、要求繳交租金的期限（通常為7至14天）、逾期不繳的後果（例如將採取法律行動）、發出日期及業主簽署等。
根據香港的《業主與租客（綜合）條例》：
- 住宅物業（第117(3)條）：任何在2002年12月27日或之後訂立的租賃，均隱含租客須在到期日繳交租金的承諾，若租客未能在到期日15天內繳交租金，業主即可沒收租賃。
- 非住宅物業（第126條）：即使雙方未就繳付租金及沒收權作出任何承諾，法律同樣隱含15天的繳租期限及業主的沒收權利。
申請收樓令的前提：租約打釐印
根據《印花稅條例》第15條，任何應課印花稅的文書（包括租約），如果未加蓋適當印花，就「不得在民事訴訟程序中被收取為證據」，亦不得由公職人員或法人團體憑以行事、登記或存檔。
換言之，如果租客欠租或拒絕交樓，業主要訴諸法律程序申請追租兼收樓，無打釐印法庭可以拒絕接納未蓋印的租約作呈堂證據，變相業主缺乏正式文件證明租期、租金、條款。如果遇上這種情況，業主通常要先到稅務局補打租約釐印，並繳付罰款，之後再入稟進行欠租收樓程序。
欠租應對｜土地審裁處申請收樓程序
在正式入稟土地審裁處前，業主通常需要先向租客發出正式的繳付欠租通知書，並給予合理時間（一般不少於14天）繳清，屬申請收樓令的前置步驟。
收樓第1步：向審裁處提交申請
業主向土地審裁處申請收樓時，需要填寫土地審裁處的申請收回物業相關表格，並連同以下文件一併提交：
| 文件類型 | 說明 |
| 租約正本或副本 | 證明租賃關係的存在 |
| 租客通訊地址 | 用於送達法律文件 |
| 業主身份證明 | 身份證或公司註冊證書副本 |
| 附帶要求文件 | 租客應繳付的差餉 、地租、水費、電費、煤氣費或管理費的單據及相關文件 |
收樓第2步：送達通知書及張貼門口紙
提交申請通知書後7天內，業主須將申請通知書副本送達每一位答辯人，同時張貼一次於欲收回物業的顯眼處或入口，並須將《致實際管有或居住者通知書》副本連續3天張貼於物業的大門或入口顯眼處。
同時收樓令申請人於送達（包括張貼）申請通知書副本後3天內，須向審裁處提交「送達誓章/聲明書」。
收樓第3步：等待答辯或申請判決
租客收到申請通知書後，有7天提出反對。如租客未提出反對，業主可申請在無答辯情況下獲得判決，申請過程需時視乎審裁處案件量，短則數天、長則以周計。取得判決書後，業主可向審裁處申請發出收樓令狀。
如租客提出反對，案件將排期聆訊，審裁處須發出不少於14天的聆訊通知，一般需時約半個月或以上。
收樓第4步：申請執行收樓令及執達吏上門收樓
獲批收樓令狀後，業主可申請由執達主任代為收回物業。執達吏一般會於申請後數周內上門通知租客遷出。如果租客7天後仍未離開，執達吏會發出《最後遷出通知》，知會租客收樓日期
至正式收樓當日，執達吏會與業主一同上門；如未能開門，隨行鎖匠會破門而入；如遇租客反抗，執達吏會報警。業主必須確保在執行當日能夠到場或委派代表到場，並準備好更換門鎖，以便在收樓後立即更換鎖具，防止租客再次進入。
業主透過土地審裁處申請欠租收樓，涉及上述多項法定程序及文件要求，整個收樓程序需時以月計，視乎租客有沒有抗辯及排期情況。
小額錢債審裁處僅追討欠租 不能頒布收樓命令
如果欠租金額不超過75,000港元，也有業主會考慮向小額錢債審裁處申請追討欠租，但小額錢債審裁處只能處理金錢糾紛，不能頒布收樓命令；而土地審裁處除了處理欠租個案時頒發收樓令，同時有權就同一案件下令租客繳付所拖欠的租金及中間收益（即逾期佔用單位期間的補償）、就違反租約條款作出損害賠償，以及處置租客遺留在單位內財物。
更多投資物業須知：首次置業人士必睇買樓準備清單！
遇上租客欠租、申請收樓注意事項
不能截斷欠租租客的水、電、煤氣等供應
《業主與租客（綜合）條例》第119V條列明，任何人如非法使租客或分租客失去對處所的佔用，即屬犯罪。差餉物業估價署的官方指引點名列明，試圖以非法手段侵擾租客，例如截斷水、電、煤氣等供應令租客遷出，屬刑事罪行。不論是業主、地產代理、抑或找人代為執行以上行為，都有機會構成刑事罪行。
不得自行收樓 必須由執達吏協助執行收樓令
同類型的侵擾罪行還有未經法院頒令強行將租客迫遷、強行入屋丟棄租客財物或換門鎖、以及恐嚇暴力或其他形式的干擾行為。面對欠租租客的業主必須要留意，即使審裁處頒布了收回物業命令，業主也不能自行收樓。
另外，根據法例租客享有租客享有的「沒收租賃權的濟助」（Relief against forfeiture），即在租期內首次欠租，只要在業主接管物業前繳清所有欠租及法律費用，即可挽回該租賃。
不得自行清空租客物品
業主不得自行清空租客物品，因這些物品仍屬租客財產。不過，業主可向法庭申請頒令處置屋內財物或申請「扣押判定債務人財產令狀」，指示執達主任將財物變賣以抵償欠租。
更多置業相關資訊｜銀行高息戶口-Mortgage Link
欠租申請收樓協助服務
土地審裁處明確列出，收樓令申請人可以是業主本人，或其獲授權代理人（例如職員、代理公司），只需帶同身份證及授權書、已打釐印租約等文件，到登記處遞交申請通知書即可。
不過，對於複雜的欠租或收樓案件，香港的測量師行／租務管理公司、律師行，以及一般地產代理附帶的租務團隊均有提供收欠租申請收樓協助服務，例如中原測量師行、葉謝鄧律師行及趙陳黃律師行都有官網列明有提供相關服務。
本文章所載內容僅供參考，不構成法律意見或專業建議。物業收樓程序涉及複雜的法律條文及程序要求，實際情況可能因個案而異。任何人士在處理租務糾紛或申請收樓前，應諮詢合資格的法律專業人士或相關專家意見。本文作者及發布機構對於讀者依據本文內容而採取的任何行動或決定，概不承擔任何法律責任。讀者應自行承擔使用本文資訊的風險，並在採取任何法律行動前尋求適當的專業協助。
