香港樓價長年高企世界頂端，上車客起碼需要數十萬首期才能夠買到個安樂窩。本攻略涵蓋在香港第一次買樓需要知道的4大基礎資訊：財務規劃、物業資訊、買賣流程、按揭入門，以及說明「首次置業」這身份在按揭申請、印花稅計算及資助房屋申請上的差異，助首置客有系統地規劃置業之路。
香港樓市的「首次置業」身份有什麼特別？
以往香港為打壓樓市炒風，先後推出從價印花稅、買家印花稅、額外印花稅等「辣稅」，高峰期等同樓價30%稅款，而「首次置業」則無需繳納「辣稅」，令首置客等同享受另類稅務優惠。
不過財政司司長陳茂波在2024年2月公佈的財政預算案中宣佈「全面撤辣」後，現在置業人士，不論是首次置業、海外買家、還是公司買家都按統一按照「第2標準稅率」繳納印花稅，令首次置業身份在印花稅層面失去優惠。
同時首次置業身份在按揭方面不等同「人生第一次買樓」。在銀行和按揭保險公司眼中，「首次置業」的資格是指在申請按揭時，業主名下沒有任何住宅物業；如果申請者曾經持有住宅物業但經出售，或者曾經聯名持有但已「甩名」即可「恢復」首次置業身份申請自住九成按揭。
不過在政府的房屋政策及資助房屋層面，「首次置業」則有最嚴格的定義，例如在申請「港人首次置業計劃」（即首置上車盤）時申請人及家庭成員需要從來未擁有過任何住宅物業，必須是想購入「人生第一層樓」。換言之，即使沽出物業也沒法重獲資格申請「首次置業」相關資助政策。
首次置業資訊清單
財務規劃：買樓首期
行政長官李家超在2024年公佈的施政報告中宣佈放寬住宅物業的按揭貸款條件，不論物業價值、自用或投資、以及買家是否首次置業，按揭成數上限一律調整至70％，供款與入息比率上限一律調整為50％，但銀行仍會作內部風險評估。
對於首次置業人士，可以申請由香港按揭證券保險有限公司（HKMCI）營運的按揭保險計劃，視乎樓價將按揭成數進一步提升到90％，換言之將首期所需資金降低至樓價的10％。
2026年置業最高按揭成數
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| 1,000 萬港元或以下 | 80% 或 90%* |
| 1,000 萬港元以上至1,125 萬港元以下 | 80% – 90%*(貸款上限為900 萬港元) |
| 1,125 萬港元或以上至1,500 萬港元 | 80% |
| 1,500 萬港元以上至1,715 萬港元 | 70% – 80%(貸款上限為1,200 萬港元) |
| 1,715 萬港元以上 | 70% |
*只適用於（i）所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及（ii）所有申請人須為固定受薪人士（請參閱有關合資格準則）
不過借取高成數按揭的代價是支付按揭保費。保費率取決於按揭成數、貸款年期及繳付方式。對於首次置業人士，按保公司通常會提供35%的保費折扣 。
由於按揭保費金額不少，在實際情況大部分首次置業人士會選擇「加借保費」，這意味著銀行批出的貸款額會是「樓價90% + 保費」。
另外2024年2月金管局修訂逆週期措施，包括暫停實施利率壓力測試，如今按揭申請者僅需符合供款與入息比率，即每月供款不超過月入的50%。
理解香港印花稅計算
現在香港所有人都按統一的「第2標準稅率」繳納印花稅，無論是首次置業、非首置、海外買家、還是公司買家。
| 樓價或市值（以較高者為準） | 稅率／計算方法 | 說明 |
| 4,000,000元或以下 | 100元 | 統一象徵式印花稅，上車細價樓最有利 |
| 4,000,001元–4,323,780元 | 100元＋超出4,000,000元部分的20% | 介乎100元與約64,756元之間 |
| 4,323,781元–4,500,000元 | 樓價的1.5% | 稅額約64,856元–67,500元 |
| 4,500,001元–4,935,480元 | 67,500元＋超出4,500,000元部分的10% | 過渡至2.25%稅階 |
| 4,935,481元–6,000,000元 | 樓價的2.25% | 例：600萬印花稅135,000元 |
| 6,000,001元–6,642,860元 | 135,000元＋超出6,000,000元部分的10% | 過渡至3%稅階 |
| 6,642,861元–9,000,000元 | 樓價的3% | 例：900萬印花稅270,000元 |
| 9,000,001元–10,080,000元 | 270,000元＋超出9,000,000元部分的10% | 過渡至3.75%稅階 |
| 10,080,001元–20,000,000元 | 樓價的3.75% | 例：2,000萬印花稅750,000元 |
| 20,000,001元–21,739,120元 | 750,000元＋超出20,000,000元部分的10% | 過渡至最高稅階 |
| 21,739,121元或以上 | 樓價的4.25% | 豪宅最高稅率 |
置業印花稅中多個「過渡區間」（例如6,000,001元至6,642,860元）目的是為避免「懸崖效應」。假設樓價為600萬，稅率為2.25%，涉及印花稅稅款為13.5萬元，若直接跳至下一級稅率（3%），稅款將驟變成180,300元，即買家僅多付1萬樓價，稅款卻多付4.5萬，顯得極不合理，所以會出現多個「過渡區間」以確保稅款的增加與樓價增加成比例。
善用按揭計算機
由於置業涉及金額巨大，且香港按揭市場高度競爭，所以金融監管機構、銀行、地產中介和金融科技公司均有按揭計算機方便首次置業人士計算買樓所需的首期及按揭金額，不過在功能、準確性和更新頻率上存在顯著差異。
金管局只提供最基礎的按揭供款計算機，只有每月供款額、供款與入息比率（DSR）及利率變化對供款的影響等核心功能；各大銀行亦提供不同層次的計算工具，包括渣打、富邦、恒生、滙豐等，基礎版本計算每月還款額和還款過程表，進階版本則納入負擔能力評估、可負擔樓價計算、多項債務因素。
至於地產代理或按揭中介的按揭計算機通常功能最為全面，例如中原按揭置業總成本計算中會包含印花稅、律師費、佣金、火險等置業雜費計算，對首次置業人士甚為便利。
更多投資知識｜單利息與複利息的計算公式有什麼分別？
新盤及二手樓物業資訊
香港的網上物業放盤平台很多，基本上可以分為地產代理集團網站及第三方平台，後者有28Hse 香港屋網、House730、Spacious千居、宅谷等。
值得留意的是根據一手住宅物業銷售條例，每個新盤都會設有官方網站提供正式價單、銷售安排及售樓書，準買家需小心「假官網」，而新盤官方網頁可以在政府的一手住宅物業銷售資訊網上找到。
了解香港住宅物業買賣流程
首次置業人士對物業買賣流程甚為陌生，除了搵樓、睇樓、準備首期以外，還需要了解一系列資訊，例如土地查冊及律師收費，而一般由簽臨約到交收物業的成交期約3個月，買家可以與業主商議縮短或延長。
| 置業階段 | 主要內容 |
| 財務評估 | 計算首期預算、可承受月供、檢視卡數／貸款及儲蓄 |
| 預先批核按揭（可選） | 向銀行或按揭中介提交收入及資產文件，拿到預先批核額度（視乎按揭申請宗數，2026年初由申請至獲得預先批核額度的時間約為2個月） |
| 搵樓及睇樓 | 用搵樓平台、地產代理篩選心水區域、屋苑及單位，實地睇樓 |
| 查盤及出價 | 代理協助查土地註冊處紀錄、了解業權、有否訴訟或公契問題；與業主議價 |
| 簽臨時買賣合約（臨約） | 成交價談妥後，支付細訂（通常樓價 3–5%），由代理或律師草擬臨約 |
| 正式申請按揭 | 帶同臨約及入息／資產證明向銀行正式遞交按揭申請 |
| 聘請律師樓 | 委託律師處理樓契查冊、準備正式買賣合約及按揭文件 |
| 簽正式買賣合約（正約） | 一般於簽臨約後約 14 天內，支付大訂（細訂＋大訂合共多為樓價約 10%） |
| 按揭最後批核及簽按揭契 | 銀行完成估價及審批後，發出正式批核信，於律師樓簽署按揭契及相關文件；確認按揭利率、年期、還款方式及是否需購買火險／按揭壽險等。 |
| 交收 | 銀行放款給賣方，律師完成轉讓程序，置業者支付餘下尾數 |
| 收樓及驗樓 | 交收當天或其後，由業主／代理交收鎖匙，可聘用驗樓師或公正行檢查單位實況 |
更多置業相關資訊｜銀行高息戶口-Mortgage Link
附錄：香港政府協助首次置業人士的房屋政策
港人首次置業計劃（港人首置上車盤）
前行政長官林鄭月娥在2017 年提出「港人首次置業計劃」，香港社會通常直接稱為「首置上車盤」或「首置盤」，目標是補上「居屋以上、私樓未滿」的夾心階層人士的首次置業需要。
基於首置盤屬於政府資助房屋，申請人必須是年滿 18 歲的香港永久性居民，且在港居住滿 7 年，並且從未在香港持有任何住宅物業業權，才算符合「首置」定義。申請人還要符合入息及資產限額，限額大約是「高於居屋白表申請者上限約三成」，而業主在購買後首五年一般不得出售或出租單位，以防短期炒賣。
首個首置盤為市建局的紅磡「煥然懿居」，去年房屋局向立法會提交文件時提到，政府正推展另外4個首置盤項目，合共提供超過5,800個單位，分別為安達臣道長實首置盤項目（約1000伙）、大坑西新邨重建項目（約2000伙）、市建局土瓜灣靠背壟道/浙江街的重建項目（約950伙）以及由房協推展的荃灣油柑頭的項目（約1940伙）。
首置貸款（首次置業貸款計劃）
前行政長官董建華為提高自置居所比例，訂下「十年內七成家庭自置物業」政策目標，其中一項措施是在1997年施政報告中正式提出首次置業貸款計劃（英文：Home Starter Loan Scheme），針對中低收入、首次置業的家庭及單身人士批出貸款用作首期及買樓相關費用。
計劃於2002年3月底停止接受新申請，主因是香港樓價在金融風暴後大幅回落，利用首置貸款「上車」的業主陷入負資產，引起社會爭議，自此未再以同樣模式重推大規模首置貸款。資料顯示，由1998年4月至2002年3月底，首置貸款共接獲約8萬宗申請，約3.3萬宗獲批，總貸款額約148.5億港元，合共約2萬多個家庭及9千多名單身人士受惠。
更多香港金融財經政策：香港投資移民政策｜iBond通脹掛鉤債券
透過新時代Fintech儲錢
近年智能投資平台興起，透過數位服務顛覆金融界。Syfe推出的定息寶，以港元結算，所投資的相關資產為定期存款，息率與定存一樣屬固定性質，並且沒有管理費，設有1個月、3個月、6個月期及12個月期選擇，分別為2.8厘、2.8厘、2.9厘及2.85厘固定收益率，較一般定存為高；更重要的是，定息寶不設最低投資額，除了適合較小額投資者外，亦適合所有人士配置閑置資金。
- 使用指定兌換碼開戶。
- 如投入首筆款項 HK$10,000 於任何投資組合，HK$200 獎勵將會存入你的相關組合。須維持 90 日 HK$10,000 或以上的現金流於你的相關組合。
- 如投入首筆款項 HK$50,000，HK$500 獎勵將會存入你的相關組合。須維持 90 日 HK$50,000 或以上的現金流於你的相關組合。
- 如投入首筆款項 HK$100,000，HK$1,000 獎勵將會存入你的相關組合。須維持 90 日 HK$100,000 或以上的現金流於你的相關組合。
在風險層面上，雖然Syfe不是一家銀行，但我們透過作為金融機構的規模，能夠與銀行協商具競爭力的定期存款利率。此投資服務不屬於香港存款保障計劃（DPS）範圍，但投資者可以放心投資，因為我們只與財務穩健的銀行合作。而透過我們的合作夥伴關係，令到定息寶無需任何的附帶條件，亦可取得具競爭力的收益率，當中對投資金額也沒有任何上限，也不收取任何費用。你可以按此了解更多定息寶常見問題。
*計算機說明如果定息寶在工作日到期，你將按現行收益率獲得的固定收益。如果不是這樣，定息寶投資將在下一個工作日結束，而你將按比例獲得額外日數的收益。
在投資開始之前，收益率可能會發生變化。定息寶收益是固定的，但會受到潛在銀行風險的影響。 所有定息寶收益僅在到期後才可獲得。
免責聲明︰本文僅供參考，不應視為財務建議。本文無意推銷任何特定投資，也無意提供或建議買賣任何特定證券。所有形式的投資都有風險，包括損失全部投資金額的風險。過去的回報並不保證未來的表現。投資者應考慮自身情況。此處包含的資訊並不構成從事任何投資活動的要約、任何招攬、邀請或建議。本文章內容未經香港證券及期貨事務監察委員會審閱。
定息寶是一項投資管理服務，不應被視為集體投資計畫或存款或儲蓄帳戶。優化收益率並非由於Syfe匯集投資資金所致，而且Syfe並未將定息寶作為具有匯集要素的基金、計畫或投資組合。 在投資開始之前，收益率可能會發生變化。定息寶收益是固定的，但會受到潛在銀行風險的影響。 所有定息寶收益僅在到期後可獲得。了解更多
