銀主盤（英文：Mortgagee’s sale property／Foreclosed Property）在香港樓市中向來被視為物業投資者的尋寶地，而拍賣行舉行的銀主盤拍賣會則是集中放售大批銀主盤。Syfe專業編輯團隊整理出銀主盤拍賣最新攻略，詳列拍賣的時間頻率、流程及注意事項。
銀主盤與銀主拍賣是甚麼？
銀主盤是指由承造按揭貸款的金融機構（通常是銀行或財務公司）出售的物業單位，主要源於按揭借款人（即業主一方，英文：Mortgagor）連月斷供，且無法達成解決方案，最終金融機構根據按揭條款、透過法律程序申請收回抵押物業，以「銀主」身份變賣單位，將賣樓所得款項償還按揭欠款及相關的利息、費用等損失。
這類債權人行使按揭契約權力、收回並出售的物業早年在香港被稱為「拍賣盤」，至1997年金融風暴後出現大量的負資產與廣泛的斷供潮，「銀主盤」一詞開始成為主流。當中「銀」在華語中代表金錢或貨幣，而按揭放貸人（又稱承按人，英文：Mortgagee）是錢的主人，故就稱為「銀主」，而「銀主盤」一詞形象化地描述銀主行使權力收回物業，故迅速得到普及。
銀主收回物業後，一般會先經由測量師估價，再透過物業代理放售或公開拍賣單位。為了在「爭取合理價」及「盡快賣出單位減低損失」之間取得平衡，不乏銀主透過拍賣出售銀主盤，透過公開透明的買賣程序以價高者得方式出售單位，當中並設有底價保障，並可聚集有意準買家參與有助加快出貨。
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香港銀主盤拍賣市場格局
根據地產代理統計，截至2025年第3季香港有約269個銀主盤存量，大部份為私人住宅單位，當中約半數樓價在500萬元或以下，對物業投資者及上車客均存在吸引力。
由於法庭只是批出收樓及拍賣命令，實際拍賣由拍賣行或測量師行執行，故以銀主盤拍賣並非由政府司法機構統一組織，而是由銀主委託私人拍賣行進行。目前香港的銀主盤拍賣市場規模不大且高度專業化，所以呈現高度集中的情況，由幾間拍賣行佔據了絕大部分份額。
銀主盤拍賣會（英文：Property Auction）通常會預早數星期在拍賣行網頁、報紙廣告及社交平台公告，列明拍賣日期、時間、底價及是否「銀主盤」、「法院令」等，另外本地傳媒亦會不時整理近期拍賣會的重點銀主盤及拍賣日期。
經營銀主盤拍賣的主要拍賣行
忠誠拍賣行（C.S. Auctioneers）：忠誠拍賣行有限公司於1990年成立，前身為忠誠集團內之拍賣部，在網站上稱公司為行內盤源及拍賣場數最多的物業拍賣行，同時列出每周拍賣的單位，及將物業影片上載至Youtube Channel方便客戶投標。
環亞拍賣行（AA Property）：環亞拍賣行業務覆蓋面廣，銀主盤拍賣會上有豪宅及商業物業，環亞官方網站顯示在2026年初隔周有一次物業拍賣會。
黃開基拍賣行：不定期舉行物業拍賣會，並會在官方網站及Facebook發佈物業拍賣的資訊。
普縉資產顧問及拍賣有限公司：普縉集團前身為1982年成立的伍錦城建築設計，旗下的普縉資產顧問及拍賣有限公司會不定期舉行物業拍賣會，並在拍賣會前在Facebook發佈拍賣的物業資訊。
世紀21測量師行：大型地產代理旗下品牌，官方網站設有專門「銀主盤」及「拍賣」欄目，集中展示各銀行及財務公司委託放售／拍賣物業資訊。
美聯測量師行：美聯（1200）系內成員，業務包括為銀主舉行拍賣會。
銀主盤拍賣會流程
銀主盤拍賣會前：留意開放日
銀主盤拍賣行通常在拍賣會前少則1周、多則1個月發佈拍賣清單，詳列拍賣物業地址、開價、實用面積及佔用情況（交吉/空置，或連租約），而多數拍賣行會安排物業開放日，讓有意買家在拍賣前預約或指定時間入內睇樓，再按拍賣章程在拍賣當日入場競投。
有別於二手市場可以隨時與地產代理預約睇樓，部份銀主盤只設固定的開放時段予睇樓客實地了解樓宇結構、滲水、僭建及間隔等情況。
值得留意的是，銀主盤合約通常明確聲明買家以「現狀買入」（As Is），意味買家接受物業的所有可見和隱藏瑕疵，至簽約後，買家無法因發現問題而索賠或要求銀主修繕，所以開放日的現場視察是買家了解真實物業狀況的唯一機會。
另外，投標者可以委託律師為心儀的單位做土地查冊，確認銀行是「第一法定押記人」、有否釘契、強拍令等爭議。因為銀主盤的買賣往往以臨時買賣合約作為分界線，簽署合約後，等同買家已接受物業之業權及樓宇所有狀況，有別於一般樓宇買賣可讓買家在交易期內提出業權查詢。
換而言之，在一般情況下，簽約後即使買方發現任何產權負擔或物業狀況問題，亦不可提出爭議，所以銀主盤拍賣會的事前功夫甚為重要。
銀主盤拍賣會當日
拍賣行一般要求投標者提供身分證及本票（通常為固定金額，例如10萬元）才可以領取競投牌。
至正式拍賣時，拍賣師會宣讀一般條款及針對個別物業的特別條款，例如「單位買家需承擔所有未清繳的管理費」。在競拍環節，拍賣師報出開價，買家舉牌，當價格達到銀主訂下的底價時，拍賣師會落槌宣布物業「售出」、合約成立。
值得留意的是，銀主盤拍賣的開價（英文：Guide Price）通常低於銀行的底價（英文：Reserve Price）。如果最終叫價未達底價，物業會被收回。
在拍賣會成功投得銀主盤後
買家需要即時支付樓價10%的訂金（扣除入場本票後補差額），並簽署正式買賣合約，之後一般有約45日時間完成交易，較一般物業買賣成交期為短，逾期可能被沒收訂金及追討差額。
銀主盤買賣注意事項
按揭風險
對於需要申請按揭貸款的銀主盤買家，關鍵在於簽訂合約前確定單位沒有出現可能導致按揭拒批的問題，包括業權瑕疵、業權不清、樓契缺失、結構性非法僭建等。
雖然只要樓契正常，銀行按揭原則上與二手盤相同，但因成交期短，買家應盡早申請按揭預批；同時由於按揭被拒風險不低，同時銀主盤買賣通常「不設踢按」或「不得撻訂」條款，所以投資者宜準備充足資金。
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上手業主遺留問題
在一般物業買賣下，原業主拖欠管理費、水電費等導致物業被註押記令，俗稱「釘契」（這類物業又稱「法院令物業」），又或維修或翻新大廈通知已發出要求業主支付有關費用，均是由原業主處理；至於銀主盤的買賣合約一般聲明須由買方自行負責，同時銀主亦不會負責清理單位內之任何傢具或雜物。
簡而言之，在簽訂買賣合約後，銀主基本上不會負責單位之任何問題。不過，若果釘契與原業主個人債務有關（如其他借貸、法律訴訟），新買家毋須負責。律師查冊可協助識別此類問題，且一般不影響按揭申請。
部份要求須親自出席拍賣會
有銀主盤拍賣會要求競投者必需親臨拍賣會場競投物業，不可以由第三方代為投標，有別於一般住宅物業可以委託他人處理。
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